Comprare casa in Italia dalla Svizzera può trasformarsi in un incubo se non conoscete le regole del gioco. Ho visto troppi clienti ticinesi firmare mandati senza sapere cosa stavano accettando, per poi scoprire commissioni diverse da quelle discusse a voce. La buona notizia? La normativa italiana è chiara. Il problema è che pochi la spiegano in modo pratico a chi vive all’estero. Piattaforme come RealAdvisor stanno cambiando le cose permettendo di confrontare gli agenti prima di contattarli, ma prima di tutto dovete capire come funziona il sistema.
L’essenziale in 30 secondi
- Commissioni: tra il 2% e il 4% sia per acquirente che per venditore, più IVA al 22%
- L’agente deve essere iscritto al REA della Camera di Commercio, verificabile gratuitamente online
- La provvigione scatta al compromesso, non al rogito finale
- Senza mandato scritto, avete meno tutele in caso di controversia
- Un agente non iscritto perde il diritto alla commissione per legge
Contenuto di questa guida
- Cosa deve sapere un acquirente svizzero prima di trattare con un’agenzia italiana
- Commissioni agenzia immobiliare in Italia: chi paga, quanto e quando
- Gli obblighi legali dell’agente immobiliare: cosa pretendere e cosa controllare
- RealAdvisor: come confrontare gli agenti immobiliari prima di scegliere
- Domande frequenti sulla mediazione immobiliare in Italia
Cosa deve sapere un acquirente svizzero prima di trattare con un’agenzia italiana
Sfatiamo subito un mito: il mercato immobiliare italiano non è il Far West. Esiste una normativa precisa che disciplina la professione di mediatore fin dal 1989. Il vero problema è che questa normativa non viene sempre rispettata, e chi compra dall’estero è il bersaglio perfetto per pratiche poco trasparenti.
Nella mia esperienza con clienti transfrontalieri, l’errore che vedo ripetersi più spesso è firmare un mandato prima di aver verificato l’iscrizione dell’agente. Questo controllo richiede due minuti online ma può evitare mesi di problemi. Vi spiego perché: secondo gli articoli 1754-1755 del Codice Civile, il mediatore è chi mette in relazione due parti per la conclusione di un affare, senza essere legato a nessuna delle due. Questa imparzialità è fondamentale e giustifica la commissione.
Per gli acquirenti residenti in Svizzera: La differenza principale rispetto al mercato elvetico sta nel momento del pagamento. In Italia la commissione è dovuta alla firma del compromesso (contratto preliminare), non al rogito. Questo significa che potreste trovarvi a pagare migliaia di euro mesi prima di diventare effettivamente proprietari.
Un altro aspetto che colpisce chi viene dalla Svizzera: la commissione viene chiesta a entrambe le parti. In molti cantoni svizzeri paga solo il venditore. In Italia, invece, è prassi consolidata che sia acquirente che venditore versino la provvigione all’agenzia. Il principio della doppia commissione è sancito proprio dal Codice Civile, anche se le percentuali esatte restano negoziabili. Prima di affrontare qualsiasi trattativa, vi consiglio di approfondire la legge sulla valutazione immobiliare online per capire come vengono determinati i prezzi di riferimento.
Commissioni agenzia immobiliare in Italia: chi paga, quanto e quando
Veniamo ai numeri che vi interessano. Le commissioni in Italia oscillano tipicamente tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita, a cui va aggiunta l’IVA al 22%. Su un immobile da 300.000 euro, parliamo di una forbice tra 7.320 e 14.640 euro per ciascuna parte. Non sono cifre da prendere alla leggera.
Commissioni a carico dell’acquirente
Come acquirente, vi verrà chiesta una percentuale che varia in base a diversi fattori: la zona geografica, il valore dell’immobile, il tipo di mandato e la complessità della trattativa. Nelle grandi città come Milano o Roma, le percentuali tendono a collocarsi nella fascia alta. In zone meno competitive, avete più margine di negoziazione.
Il mio consiglio: non accettate mai la prima percentuale proposta come definitiva. L’agente ha interesse a chiudere l’affare e spesso c’è spazio per discutere, soprattutto se l’immobile è sul mercato da tempo o se il venditore è motivato a vendere rapidamente.
Commissioni a carico del venditore
Il venditore paga una percentuale simile, sempre nel range del 2-4%. Con mandato in esclusiva, alcuni agenti propongono condizioni leggermente più favorevoli perché hanno la certezza di gestire la vendita senza concorrenza. Attenzione però: l’esclusiva comporta vincoli significativi, come l’impossibilità di vendere privatamente durante la durata del mandato.
Quando la commissione NON è dovuta
Questa è la parte che gli articoli generici non vi raccontano. Esistono casi in cui potete legittimamente rifiutarvi di pagare, e la Legge 39/1989 è dalla vostra parte.
- Se l’agente non è iscritto al REA, perde automaticamente il diritto alla provvigione
- Se l’affare non si conclude, nessuna commissione è dovuta (salvo clausole specifiche nel mandato)
- Se l’agente ha violato l’obbligo di imparzialità favorendo una parte
- Se non esiste un nesso causale tra l’attività dell’agente e la conclusione dell’affare
| Zona | Acquirente | Venditore | Note |
|---|---|---|---|
| Milano centro | 3-4% | 3-4% | Margine di negoziazione ridotto |
| Liguria costiera | 2-3% | 2-3% | Variabile per seconde case |
| Lombardia hinterland | 2-3% | 2-3% | Più negoziabile |
| Immobili di lusso | 2-2,5% | 2-2,5% | Percentuali più basse su valori alti |
Ricordate sempre che queste percentuali sono indicative. Ho visto agenzie a Como chiedere il 4% e altre a due chilometri di distanza fermarsi al 2,5%. La trasparenza non è uniforme, e proprio per questo è fondamentale confrontare più opzioni prima di impegnarvi.
Attenzione alle clausole nascoste nel mandato: Alcuni mandati prevedono il pagamento della commissione anche se l’affare non va a buon fine per cause imputabili all’acquirente (ad esempio, mancata concessione del mutuo). Leggete ogni riga prima di firmare, e se qualcosa non è chiaro, chiedete spiegazioni scritte.
Gli obblighi legali dell’agente immobiliare: cosa pretendere e cosa controllare
Il vostro agente è iscritto al REA? Se non sapete rispondere a questa domanda, leggete con attenzione. L’iscrizione al Repertorio Economico Amministrativo presso la Camera di Commercio non è un optional: è un obbligo di legge introdotto dal D.Lgs 59/2010 e regolamentato dalla procedura di iscrizione REA.
Per esercitare legalmente, l’agente immobiliare deve possedere il cosiddetto “patentino” ottenuto dopo un esame presso la Camera di Commercio, una polizza assicurativa per responsabilità civile professionale e l’assenza di condanne penali per determinati reati. Ogni quattro anni viene effettuato un controllo sulla permanenza di questi requisiti.
Prima di firmare: 6 verifiche obbligatorie
-
Iscrizione REA verificata sul sito della Camera di Commercio competente -
Mandato scritto con percentuale commissione esplicita -
Specificato se l’IVA è inclusa o esclusa -
Durata del mandato e clausole di recesso chiare -
Conferma della polizza RC professionale in corso di validità -
Nessuna penale nascosta per mancata conclusione dell’affare
Un caso che mi è rimasto impresso: Marco, un ingegnere luganese di 52 anni, stava acquistando una casa vacanza in Liguria. L’agente gli aveva parlato a voce di una commissione del 3%. Nessun mandato scritto firmato inizialmente. Al momento del compromesso, la richiesta era salita al 5%. Ho dovuto supportarlo in una mediazione che è durata settimane, con l’intervento di un avvocato. Alla fine la commissione è stata ridotta al 3,5%, ma il danno in termini di stress e costi legali era fatto. Tutto questo si sarebbe evitato con un mandato scritto fin dall’inizio.
La sanzione per chi esercita senza iscrizione va da 7.500 a 15.000 euro secondo l’articolo 8 della Legge 39/1989. Ma per voi acquirenti, la conseguenza pratica più importante è un’altra: quell’agente non ha diritto legale alla provvigione. Se scoprite l’irregolarità dopo aver pagato, potete agire per il recupero delle somme versate.
RealAdvisor: come confrontare gli agenti immobiliari prima di scegliere
Dopo aver spiegato i rischi e gli obblighi, arriviamo alla domanda pratica: come trovare un agente affidabile quando si vive all’estero e non si conosce il territorio? RealAdvisor offre una risposta concreta a questo problema, permettendo di confrontare gli agenti immobiliari italiani sulla base di dati reali e non di semplici promesse.
Il funzionamento è semplice: inserite la città o il codice postale della zona dove cercate casa, e RealAdvisor vi mostra gli agenti attivi in quella area. Per ciascun agente potete consultare le transazioni passate, i tipi di immobili venduti, i prezzi di vendita raggiunti e le recensioni lasciate da venditori reali che hanno già lavorato con loro. Questo livello di trasparenza vi permette di capire se un agente è specializzato nel tipo di immobile che cercate, prima ancora di contattarlo.
Il servizio è completamente gratuito per chi cerca casa. Potete contattare quanti agenti desiderate senza costi e senza impegno, ottenendo valutazioni e confrontando approcci diversi. Per chi vive in Svizzera e cerca in Lombardia, Liguria o altre regioni italiane, avere accesso a queste informazioni da remoto fa la differenza tra una scelta consapevole e un salto nel buio.
RealAdvisor copre le principali città italiane: Roma, Milano, Napoli, Torino, Genova, Bologna, Firenze e molte altre. La possibilità di verificare le performance effettive di un agente attraverso le sue transazioni passate risponde direttamente al problema della mancanza di trasparenza che abbiamo discusso nei paragrafi precedenti.
Domande frequenti sulla mediazione immobiliare in Italia
Posso negoziare la commissione dell’agenzia?
Sì, le percentuali non sono fissate per legge e sono sempre negoziabili. Il margine di trattativa dipende dalla zona, dal valore dell’immobile e dalla situazione di mercato. Su immobili di alto valore o se l’agenzia gestisce entrambe le parti, avete più leva.
Devo pagare la commissione se non compro l’immobile?
In linea di principio no, la provvigione è dovuta solo se l’affare si conclude. Attenzione però alle clausole del mandato: alcuni contratti prevedono penali o rimborsi spese anche in caso di mancata conclusione. Verificate sempre prima di firmare.
Come verifico se un agente è iscritto regolarmente?
Accedete al sito della Camera di Commercio della provincia dove opera l’agente e cercate nel Registro delle Imprese o nella sezione REA. L’iscrizione deve risultare attiva e non sospesa. La verifica è gratuita.
Chi paga l’agenzia: acquirente o venditore?
In Italia, per prassi consolidata e in base al Codice Civile, la commissione viene richiesta a entrambe le parti. Le percentuali possono essere diverse, ma la regola generale prevede che sia acquirente che venditore paghino l’agenzia.
Cosa succede se firmo con più agenzie?
Se non avete firmato un mandato in esclusiva, potete lavorare con più agenzie. Tuttavia, se l’affare si conclude grazie a una di esse, solo quella avrà diritto alla commissione. Se più agenzie rivendicano il merito, la situazione può complicarsi: documentate sempre chi vi ha mostrato l’immobile per primo.
Se state valutando un acquisto in Italia e volete partire con il piede giusto, potete iniziare richiedendo una stima gratuita della proprietà online per avere un riferimento di valore prima di trattare con qualsiasi agenzia.
Il prossimo passo concreto: Prima di contattare qualsiasi agenzia, dedicate dieci minuti a verificare l’iscrizione REA dell’agente e a raccogliere informazioni sulle sue transazioni passate. Questo semplice controllo può risparmiarvi migliaia di euro e mesi di problemi.
Precisazioni sulle commissioni e la normativa 2026
- Le percentuali indicate sono medie di mercato e possono variare significativamente per zona e tipologia di immobile
- La normativa citata è quella in vigore a gennaio 2026 e può essere soggetta a modifiche
- Ogni transazione immobiliare presenta specificità che richiedono valutazione caso per caso
Rischi da considerare:
- Rischio di nullità del mandato se l’agente non è iscritto al REA
- Rischio di dover pagare la commissione anche senza conclusione dell’affare se previsto nel mandato
- Rischio di doppia commissione se si firma con più agenzie senza mandato esclusivo
Per decisioni vincolanti relative a transazioni immobiliari, consultate un avvocato specializzato in diritto immobiliare o un notaio.